Fiscalité de la location saisonnière : LMNP, micro-BIC ou réel ?
Publié le · 6 min de lecture · Par l’équipe iziloc
L’essentiel en 30 secondes
- Les revenus de location saisonnière sont des BIC : vous choisissez entre le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel (charges et amortissement déduits).
- Depuis la loi Le Meur : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu’à 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026) pour un meublé classé.
- Le réel devient souvent plus intéressant avec un emprunt, des travaux ou des charges élevées.
- Depuis 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Comparez les deux régimes avec vos chiffres grâce au simulateur.
Les revenus d’une location saisonnière sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux grands régimes s’offrent à vous : le micro-BIC (forfaitaire) ou le régime réel. Depuis la loi Le Meur, le bon choix dépend beaucoup du classement de votre logement. Ce guide compare les régimes avec des exemples chiffrés, et vous permet de simuler votre propre cas.
LMNP ou LMP : de quoi parle-t-on ?
Le micro-BIC : simple, mais plafonné
En micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges et l’amortissement (avec un minimum de 305 €). Depuis la loi Le Meur, l’abattement et le plafond dépendent du classement :
| Meublé non classé | Meublé classé (1 à 5 étoiles) | |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 30 % | 50 % |
| Plafond de recettes, revenus 2025 | 15 000 € | 77 700 € |
| Plafond de recettes, revenus 2026 | 15 000 € | 83 600 € |
| Imposable sur 10 000 € de recettes | 7 000 € | 5 000 € |
| Imposable sur 14 000 € de recettes | 9 800 € | 7 000 € |
L’écart est considérable : sur 14 000 € de recettes, le classement réduit le revenu imposable de 2 800 €. Pour un foyer imposé à 30 %, cela représente environ 840 € d’impôt en moins, plus les prélèvements sociaux. Voir notre guide sur le classement en étoiles.
Le régime réel : déduire ses charges réelles
Au réel, vous déduisez vos charges effectivement payées et l’amortissement du bien et du mobilier. Cela peut ramener le résultat imposable à un niveau très bas, voire nul.
| Charges déductibles au réel | Exemples |
|---|---|
| Financement | Intérêts d’emprunt, assurance emprunteur |
| Impôts et taxes | Taxe foncière, CFE |
| Exploitation | Ménage, linge, consommables, commissions des plateformes, conciergerie |
| Logement | Charges de copropriété, entretien, réparations, assurance |
| Gestion | Logiciel de gestion, comptabilité, frais bancaires |
| Amortissement | Bâti (hors terrain), mobilier, travaux, sur leur durée d’usage |
Deux règles à connaître : l’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit (l’excédent est reporté), et depuis 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le réel demande enfin une comptabilité rigoureuse, souvent confiée à un expert-comptable.
Micro-BIC ou réel : simulez votre cas
Le simulateur compare le résultat imposable sous les deux régimes, frais de comptabilité inclus. Les valeurs par défaut correspondent à un appartement non classé, acheté à crédit.
En règle générale, le réel devient intéressant avec un emprunt, des travaux récents ou des charges élevées. Le micro-BIC reste adapté aux logements amortis, aux faibles charges et aux petites recettes, surtout si le logement est classé.
Les cotisations sociales : un point à vérifier
Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, une activité de location de meublé de tourisme peut entraîner des cotisations sociales. Faites-vous confirmer votre situation, car elle dépend de la nature de l’activité et de votre profil.
Ne pas oublier les autres impôts
- La taxe de séjour est collectée pour le compte de la commune : elle n’est pas un revenu pour vous.
- La taxe foncière et, selon les cas, la CFE (cotisation foncière des entreprises).
Se faciliter la déclaration
Quel que soit le régime, tout part des mêmes données : le total des recettes de l’année, logement par logement, et les charges justifiées. Garder un suivi à jour dans un outil de gestion évite la chasse aux justificatifs en mai. Découvrez comment nos fonctions pour propriétaires y contribuent.
Questions fréquentes
Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé ?
Depuis la loi Le Meur, l’abattement du micro-BIC est de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, et le régime n’est accessible que jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles. Au-delà, le régime réel s’applique.
Faire classer son meublé permet-il de payer moins d’impôts ?
En micro-BIC, oui : l’abattement passe de 30 % à 50 %, et le plafond de recettes est bien plus élevé. Sur 10 000 € de recettes, le revenu imposable passe de 7 000 € à 5 000 €. Le classement coûte en général entre 150 et 350 € pour cinq ans.
Suis-je LMNP ou LMP ?
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d’activité de votre foyer. Sinon, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), le cas de la majorité des loueurs saisonniers.
La taxe de séjour fait-elle partie de mes recettes ?
Non. La taxe de séjour est collectée pour le compte de la commune et lui est reversée : elle ne constitue pas un revenu pour le loueur.
Peut-on changer de régime d’une année sur l’autre ?
Oui, il est possible d’opter pour le régime réel. Les conditions de délai et de durée de l’option sont à vérifier avec votre centre des impôts ou un expert-comptable avant de déclarer.
Sources officielles
- Location meublée — impots.gouv.fr
- Les régimes d’imposition — impots.gouv.fr
- BOFiP — Régime fiscal des locations meublées
Ce guide donne des repères généraux et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.