Location saisonnière : changement d’usage et limite des 120 jours
Publié le · 6 min de lecture · Par l’équipe iziloc
L’essentiel en 30 secondes
- Résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) : location possible 120 jours par an au plus, sans autorisation. Votre commune peut abaisser ce plafond à 90 jours.
- Résidence secondaire : dans les grandes villes et les communes qui l’ont décidé, il faut une autorisation de changement d’usage, parfois avec compensation.
- Le règlement de copropriété peut interdire la location touristique, même si la mairie l’autorise.
- Sanctions : jusqu’à 100 000 € par logement sans autorisation, jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement des 120 jours.
Pouvez-vous louer votre logement en saisonnier sans autorisation ? Pendant combien de jours ? La réponse dépend de la nature du logement (résidence principale ou secondaire) et de votre commune. Ce guide vous aide à situer votre cas en une minute, puis détaille les règles et les vérifications à faire avant de publier une annonce.
Votre situation en un coup d’œil
Résidence principale : la limite des 120 jours
Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile, par exemple pendant vos vacances ou vos déplacements, sans autorisation de changement d’usage.
Depuis la loi Le Meur, une commune peut, par simple délibération, abaisser cette limite à 90 jours. Renseignez-vous avant de compter sur les 120 jours : le plafond applicable est celui fixé par votre commune.
Le compte se fait en nuits louées, toutes plateformes et réservations directes confondues, sur l’année civile. C’est le total qui compte, pas le nombre de nuits par plateforme.
Résidence secondaire : l’autorisation de changement d’usage
Louer régulièrement un logement qui n’est pas votre résidence principale à une clientèle de passage constitue un changement d’usage (de l’habitation vers l’hébergement touristique). Dans de nombreuses villes, il faut alors obtenir une autorisation préalable de la mairie :
- les communes de plus de 200 000 habitants ;
- les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ;
- toute commune qui a choisi d’instaurer ce régime, notamment dans les zones où le logement est tendu.
Cette autorisation est souvent assortie d’une compensation : transformer en habitation un autre local pour compenser celui que vous retirez du marché locatif classique. La loi Le Meur durcit ces règles et permet aux communes d’instaurer des quotas d’autorisations par quartier.
Résidence principale ou secondaire : le comparatif
| Résidence principale | Résidence secondaire | |
|---|---|---|
| Durée de location | 120 jours par an au plus (90 si la commune le décide) | Pas de plafond |
| Changement d’usage | Jamais nécessaire | Selon la commune |
| Numéro d’enregistrement | Obligatoire | Obligatoire |
| Copropriété | Règlement à vérifier | Règlement à vérifier |
| Sanction principale | Jusqu’à 15 000 € en cas de dépassement | Jusqu’à 100 000 € sans autorisation |
La copropriété : vérifiez votre règlement
Même si la commune l’autorise, le règlement de copropriété peut interdire les meublés de tourisme (par exemple via une clause d’habitation bourgeoise exclusive). Depuis la loi Le Meur, la copropriété peut aussi voter cette interdiction à la majorité renforcée, sous conditions. Relisez le règlement et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale avant de lancer votre activité.
La performance énergétique entre en jeu
Les exigences de performance énergétique (DPE) s’appliquent progressivement aux meublés de tourisme, notamment pour les nouvelles autorisations de changement d’usage. Un logement très énergivore peut donc poser problème : consultez le DPE de votre bien dès le départ.
Que risquez-vous en cas de non-respect ?
- Changement d’usage sans autorisation : amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement depuis la loi Le Meur (contre 50 000 € auparavant), assortie d’une astreinte jusqu’au retour du logement à l’habitation.
- Dépassement du plafond de jours pour une résidence principale : amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
S’y ajoute le risque de retrait de vos annonces. Les plateformes transmettent désormais aux autorités le nombre de nuits louées pour chaque numéro d’enregistrement : les dépassements sont faciles à repérer.
Votre check-list avant de louer
Si vous louez votre résidence principale, le compte des jours loués doit être tenu avec rigueur. Un logiciel de gestion de location saisonnière vous évite de refaire le calcul sur un tableur en fin de saison.
Questions fréquentes
Les 120 jours s’appliquent-ils à une résidence secondaire ?
Non. La limite de 120 jours (ou 90 si la commune l’a décidé) ne concerne que la résidence principale. Une résidence secondaire peut être louée toute l’année, mais elle peut nécessiter une autorisation de changement d’usage selon la commune.
Comment savoir si ma commune impose le changement d’usage ?
Le régime s’applique d’office dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la petite couronne parisienne. Ailleurs, il dépend d’une délibération de la commune : renseignez-vous auprès du service urbanisme ou habitat de votre mairie.
Peut-on dépasser 120 jours dans certains cas ?
La loi prévoit des exceptions pour obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Hors de ces cas, le dépassement expose à une amende civile.
Un même voyageur peut-il rester plus de 90 jours ?
Un meublé de tourisme s’adresse à une clientèle de passage : un même client ne peut pas y séjourner plus de 90 jours consécutifs. Au-delà, il s’agit d’une autre forme de location (bail meublé, bail mobilité).
Comment le dépassement des jours est-il détecté ?
Les plateformes transmettent aux autorités le nombre de nuits louées pour chaque numéro d’enregistrement. Les collectivités peuvent ainsi repérer les logements qui dépassent le plafond.
Sources officielles
- Mettre en location sa résidence principale — service-public.fr
- Location de vacances entre particuliers — service-public.fr
- Article L324-1-1 du Code du tourisme — Légifrance
Ce guide donne des repères généraux et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.